AI가 부동산에 미치는 영향에 주목해야 하는 이유는, 부동산 산업이 기술 도입에 있어 전통적으로 보수적인 분야였으나 최근 AI 도입으로 시장의 패러다임이 급변하고 있기 때문이다.

AI는 부동산 가치 평가의 효율성을 높이고 데이터 기반의 빠른 분석을 통해 시장의 투명성과 합리성을 증진하고 있다. 국내 AVM 시장에서 작은 규모에도 불구하고 수많은 레퍼런스를 확보하는 등 눈에 띄는 성과를 올리고 있는 임동준 자이랜드 대표는 빅데이터와 AI를 이용해 부동산 산업의 고질적인 문제인 정보 비대칭성 문제를 해결할 수 있다고 믿고 있다. 그에게서 AI가 일으키고 있는 부동산 시장의 혁신에 대해 들어봤다.

정보 비대칭선 문제로 인한 가장 대표적인 문제는 전세 사기다. 2023년 1월부터 7월까지 국내에서 발생한 전세 사기 피해는 경찰청 추산으로 4,481명, 5,105억 원에 이른다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 자료에 따르면 2023년 전세 보증금 미반환 사고는 전국적으로 19,350건, 피해액은 총 4조 3,347억원에 이른다. 자이랜드는 이미 SH서울주택도시공사, 한국헤비타트 등과 계약을 맺고 있으며, MG새마을금고, 주택도시보증공사 등과도 계약을 추진하면서, 부동산 개발, 대출, 전세 사기 방지 등에서 AVM의 도입 효과를 인정받고 있다.

국내외에서 부동산 산업은 보수적인 산업으로 알려져 있었음에도 불구하고, 최근 AI 도입이 빠르게 진행되고 있는 이유는 무엇인가?

부동산 산업은 오랫동안 새로운 기술 도입에 있어서 보수적이라는 평을 받아왔다. 이는 부동산 거래와 평가가 복잡한 법률적 검토와 큰 금액이 오가는 고위험 거래를 포함하기 때문이다. 그러나 최근에는 AI의 발달과 함께 상황이 빠르게 변화하고 있다. 특히 생성 AI와 빅데이터 기술이 도입되면서 부동산 개발업체, 투자자, 보험사 등이 AI를 활용해 대규모 데이터를 분석하고 미래 기회를 발굴하고 있다.

AI는 구체적으로 부동산 시장에서 어떤 변화를 가져오고 있는가?

AI는 부동산 산업의 전 과정에 걸쳐 혁신을 불러일으키고 있다. 예를 들어, 건축 및 설계 과정에서는 법률 검토와 규제 검토에 많은 시간과 노력이 필요하다. AI를 사용하면 단순히 주소를 입력하는 것만으로 몇 층까지 건설할 수 있는지, 전용 면적은 최대 얼마인지 즉각 확인할 수 있다. 또한, AI는 법률 검토나 세금 계산 자동화 같은 서류 작업의 자동화로 시간과 비용 측면에서 큰 도움이 되고 있다.

그리고 가장 많은 관심을 모으고 있는 분야는 바로 AI를 이용해 방대한 데이터를 분석해 부동산의 추정가나 토지와 건물의 예상 감정가 등을 자동으로 평가하는 AI 기반 부동산 자동 가치 산정 서비스(Automated Valuation Model, 이하 AVM)다.

국내에서도 AI 기반의 AVM이 주목받고 있는 이유는 무엇인가?

국내 부동산 시장은 주거용 부동산 거래 중심으로, 상대적으로 소액의 거래에서 제대로 된 감정평가가 사용되지 않는 경우가 많다. 이는 비효율적일 뿐만 아니라 정보의 비대칭성으로 인해 각종 문제를 초래하고 있다.

미국 등 선진국에서는 이미 AVM이 부동산 가치를 자동으로 평가하며 시장의 투명성을 높이고 있다. 국내에서도 이런 AVM의 이점을 인식하기 시작했고, 특히 2019년 금융규제 샌드박스 시행 이후 관련 기술과 서비스에 대한 관심이 급증했다. 예를 들면 SH서울주택공사는 AVM으로 주거용 부동산을 빠르게 평가하고 매입, 임대하는 과정에 소요되는 비용과 시간을 크게 절감할 수 있었으며, MG새마을금고는 주택담보대출에 AVM을 도입할 경우 연간 160억 원에 달하는 잠재적인 절감 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

그리고 하나를 더 꼽자면, AVM이 갖고 있는 부동산 개발이나 서비스 업체와 구매자 사이의 정보의 비대칭성을 해결할 수 있다는 특징을 앞세워, 전세 사기 방지를 목적으로 사용할 수 있기에 최근 더욱 많은 주목을 받고 있다.

자이랜드의 AVM이 다른 모델들과 차별화되는 점은 무엇인가?

자이랜드는 평가 모델의 투명성을 중요시한다. 일반적으로 AVM의 평가 근거와 정확성 테스트 결과를 외부에 공개하지 않는 경우가 많다. 자이랜드는 테스트 기간, 테스트 건수, 오차율, 지역별 오차율 등 모델의 정확성을 누구나 확인할 수 있도록 공개하고 있다. 이를 통해 판매자가 중개업체의 상담 없이도 AVM으로 시세를 파악해 판매할 수 있으며, 이는 시장의 투명성을 크게 높이는 데 기여하고 있다. 따라서 부동산 직거래 서비스 등에서도 AVM이 매우 큰 역할을 할 수 있다.

AI 기반 AVM은 부동산 중개업체에도 도움이 될 수 있는가?

물론이다. AVM은 중개업체에도 큰 자산이 될 수 있다. 고객의 다양한 요구에 빠르게 대응할 수 있도록 돕기 때문에 중개업체의 경쟁력을 높일 수 있다. 또한, 전세 사기를 방지하는 데에도 AVM은 중요한 역할을 한다. 전세 사기의 대부분은 부풀려진 가치 평가로 인해 발생하는데, 정확한 가치 평가액을 제공함으로써 이러한 문제를 예방할 수 있기 때문이다.

AVM이 어떻게 전세 사기를 방지할 수 있는가?

전세 사기는 거래 과정에서 판매자가 보유한 정보를 구매자는 알 수 없는 정보의 비대칭성으로 인해 발생하는 경우가 많다. AI 기반의 AVM은 이러한 정보를 투명하게 상호 확인할 수 있다. 또한 실시간으로 정확한 시세를 제시함으로써, 구매자가 정확한 판단을 할 수 있도록 도와 전세 사기를 방지하는 데 큰 도움을 줄 수 있다. 이런 특징 때문에 자이랜드의 AVM은 현재 주택도시보증공사는 물론이고 MG새마을금고, NH농협, OSB저축은행 등의 기관이나 금융권에서 주택담보대출 평가나 부동산 투자와 같은 부동산 금융 분야에 활용하거나, 적용을 검토하고 있다.

앞으로의 계획은 무엇인가?

자이랜드는 현재 한국 시장에 기반을 두고 있지만, 글로벌 시장 진출도 계획하고 있다. 현재 미국의 하우스카나리(HouseCanary)와 제휴해 미국의 부동산 시세를 제공하고, 향후에는 실제 계약까지 진행할 수 있는 플랫폼을 만들 계획이다. 이외에도 베트남, 인도네시아 등과도 파트너십을 통해 글로벌 B2C 부동산 거래 플랫폼으로 확장해 나갈 예정이다.